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CASO STUDIO - OPERAZIONE PIAZZA SAN GIOVANNI BOSCO 38


L’operazione immobiliare qui presa in esame si riferisca ad un immobile acquisito, ristrutturato e venduto in Piazza San Giovanni Bosco.


All’interno del caso studio di seguito riportato si procederà nell’esaminare ogni fase del processo di acquisizione e vendita di Acquistiamolatuacasa. it all’unico scopo di redigere una fedele indagine comparativa delle operazioni immobiliari fin qui gestite e constare quelli che sono stati i reali ritorni sull’investimento.


Fonte di Provenienza Lead: Rete contatti

Data ricevimento Lead: 06 Giugno 2022

Data invio prima valutazione immobiliare: 07 Giugno 2022

Data sopralluogo Perito: 09 Giugno 2020

Indirizzo Immobile: Piazza San Giovanni Bosco, 38


Zona: La zona di Piazza San Giovanni Bosco, nella quale è inserito l’immobile oggetto del caso studio è caratterizzata da un target di clientela medio e da un’alta densità di popolazione; basti pensare che la zona in questione rientra tra le più popolose di Europa. Per questo motivo tale area della capitale misura un elevato flusso di compravendite immobiliari e presenta trasversalmente immobili di qualsiasi tipologia e dimensione.


La zona di Piazza San Giovanni Bosco fa parte di un quartiere dotato di forte identità, che prende il nome dall’omonima Basilica di San Giovanni Bosco, costruita tra il 1952 ed il 1964. Basti pensare che la sola piazza copre una superficie di 10.000 m2. Attualmente, il quartiere di riferimento conta all’incirca 140.719 abitanti, i quali scelgono di vivere qui solitamente attratti dalle molteplici realtà commerciali, negozi di ogni genere e numerosi servizi quali scuole, linee bus, collegamenti metro come la Linea A etc. etc.


In aggiunta, dopo un’attenta analisi e ricerca di mercato, è emerso come tale zona risulti essere tra i migliori quartieri per acquistare immobili ad uso investimento.


Descrizione immobile: L’immobile preso in analisi presenta caratteristiche quali la metratura di 102 mq; è inserito in un palazzina risalente agli anni ’60, formato da sei piani, proveniente da edilizia pubblica e dotata di servizio di portineria. L’immobile in oggetto è posto al secondo piano rialzato e ha una doppia esposizione solare; per quanto riguarda la disposizione degli spazi vi si trova un’ampia zona giorno, cucina abitabile, camera matrimoniale, seconda camera da letto, bagno, terrazzo, ripostiglio e una cantina di pertinenza.


Condizioni immobile: Al momento del primo sopralluogo e quindi anche in fase di acquisizione l’immobile si presenta in completo stato originale, e quindi fatiscente non essendo mai state effettuate ristrutturazioni o interventi di sorta.


Valutazione delle potenzialità rilevate: nel caso specifico di tale caso studio e per le analisi fin qui riportate, la valutazione e le relative potenzialità prese in considerazione nelle prime fasi del processo si sono basate innanzitutto sull’elevata richiesta esistente. Per quanto concerne il target di clienti, questo può variare ed essere caratterizzato da famiglie, single lavoratori, persone che desiderano avere tutte le comodità che la zona offre nonché la vicinanza alla metro A, che permette di raggiungere agilmente ogni punto di interesse della Capitale.


Da un punto di vista strutturale, come tutti gli immobili degli anni 60 anche questo è stato concepito con un criterio di abitabilità diverso da quelli che caratterizzano gli immobili odierni. Ed è per questo motivo che, in accordo con la progettazione dei nostri architetti e Interior Designer, gli interventi effettuati hanno previsto una parziale apertura della parete della cucina formando così una finestra la quale, da un lato mettesse in maggiore comunicazione la zona giorno con la cucina, e dall’altro creasse un caratteristico passa vivande costruito in legno rovere naturale.


Questa riorganizzazione degli spazi è stata, inoltre, gestita attraverso l’utilizzo di tinteggiature dai colori differenti che, nell’insieme, hanno donato nuovo carattere all’intera abitazione. Per tutti quegli aspetti che sono propri della proprietà, l’immobile era intestato a due sorelle, una delle quali continuava a vivere all’interno dello stesso. A causa di diversi problemi economici legati a questioni lavorative, la signora non è riuscita ad ultimare l’estinzione del mutuo, nonostante il residuo fosse di circa € 40.000.


Per tali motivazioni di insolvenza la proprietà immobiliare risultava essere pubblicata all’asta, ma grazie al nostro intervento per la signora, non solo è stato possibile evitare tutte le spese procedurali garantendosi un ritorno economico maggiore, ma ha potuto anche ottenere la riabilitazione a tutte quelle banche dati presenti in Italia che servono per segnalare a tutti gli istituti di credito gli insoluti finanziari dei privati, permettendole quindi di richiedere in futuro nuovi finanziamenti.


Stima dei costi di ristrutturazione: considerato lo stato fatiscente nel quale verteva l’immobile sono stati diversi gli interventi da contabilizzare in fase di progettazione. In questo senso, Acquistiamolatuacasa.it ha preventivato di intervenire nel rifacimento degli impianti idraulico ed elettrico, e di lavorare ad una diversa distribuzione degli spazi interni in chiave più moderna così da rivedere e migliorare la vivibilità della casa per un Costo stimato di € 22.000 Stima dei tempi di ristrutturazione: 40 giorni


Stima dei tempi di vendita: 90 giorni Stima dei costi notarili e di trasferimento proprietà: € 16.730


Stima di redditività calcolata prima dell’operazione: Utile lordo € 46.000 – ROI 20% Data offerta d’acquisto: 13 Giugno 2022


Prezzo d’acquisto pattuito e definitivo: € 177.000


Data Rogito: 04 Luglio 2022 Reali costi sostenuti per la ristrutturazione: Tra gli interventi di rifacimento e migliorie apportati dalla squadra di collaboratori di Acquistiamolatuacasa.it, da un punto di vista strutturale vi è la parziale demolizione di due pareti all’interno dell’immobile; da un punto di vista tecnico e funzionale vi è il rifacimento di entrambi gli impianti elettrico ed idraulico, la rimozione della vecchia carta da parati e la sostituzione con la tinteggiatura dell’intera casa, posa porte interne, posa del nuovo zoccolino.


Anche nel caso di tale operazione immobiliare, a conclusione degli interventi progettuali e ricostruttivi, è stato applicato il servizio di Home Staging ed effettuato il successivo servizio fotografico professionale per un totale Costo di € 19.700 Reali tempi di ristrutturazione: 46 giorni Reali tempi di vendita: 27 giorni Reale prezzo di rivendita: € 280.000 Margine Operativo lordo su singola operazione: utile lordo € 66.570 – ROI 31%


OPERAZIONE PRIMA DOPO PIAZZA SAN GIOVANNI BOSCO 38 CONCLUSIONE CASO STUDIO Quello che è possibile evincere dal caso studio fin qui redatto è come, anche in condizioni particolarmente complesse e, diremmo, vincolate, come nel caso dell’insolvenza qui sopra riportata, Acquistiamolatuacasa.it riesce comunque a soddisfare tutti gli attori coinvolti.


Sono infatti state gestite agilmente tutte le pratiche di acquisizione e saldo insolvenze, e al contempo portati avanti tutti i lavori di ristrutturazione che hanno permesso di accrescere il valore dell’immobile così da generare un ritorno economico sull’investimento.


L’intera opera di intervento ristrutturativo e rigenerativo ha visto la partecipazione di Architetti e Interior Designer, i quali hanno migliorato le condizioni estetiche e di abitabilità dell’immobile con un costo finale di € 19.700 a fronte dei € 22.000 preventivati. I protocolli messi in atto dal sistema sviluppato dal CEO di Acquistiamolatuacasa.it hanno inoltre consentito di ridurre significativamente i tempi di vendita di soli 27 giorni, generando un utile lordo di € 66.570 per un ROI del 31%.


A dimostrazione di come i protocolli messi in atto siano efficaci nell’offrire un servizio di acquisizione


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