Il settimo caso studio qui preso in esame propone l’analisi di un immobile locato in via dei Serpenti 157, Roma.
In questa analisi andremo a sviscerare ogni singola fase del processo, ideato dai fondatori di Acquistiamolatuacasa.it, consistente nell’applicazione di metodi innovativi e tecnologici.
In un secondo momento prenderemo in esame tutti i dati emersi da tali procedure al fine di poter scegliere prima e garantire poi investimenti sicuri e avere un costante monitoraggio del ritorno di questi ultimi (ROI).
Fonte di provenienza Lead: relazioni personali
Data ricevimento lead: 27 Settembre 2019
Data invio prima valutazione immobiliare: 1° ottobre 2019
Data sopralluogo perito: 17 Ottobre 2019
Indirizzo immobile: Via dei Serpenti 157
Zona: l’immobile è sito nel quartiere Monti, sicuramente tra i rioni più affascinanti del centro storico a Roma. Il quartiere si delinea tra le viuzze romane dall’elevato valore culturale, a pochi passi dal meraviglioso Parco del Colle Oppio e a soli 300 metri dalla fermata della Metro B (Cavour). la zona è abitata da diverse tipologie di persone, tra cui alcune ricoprono cariche istituzionali e satellitano nel quartiere , altre la abitano da sempre, e altre ancora sono rappresentate da quei turisti che scelgono di alloggiare in uno dei quartieri più suggestivi e mondani del centro storico di Roma. Senza contare che a Monti, e nello specifico in via dei Serpenti, si trovano boutique di abbigliamento, piccoli e storici ristoranti, insieme a graziosi locali che deliziano abitanti e turisti con tipici
OPERAZIONE-VIA DEI SERPENTI 157
aperitivi facilitando così gli incontri tra persone. Via dei serpenti è una via la cui strada è caratteristicamente ricoperta di sanpietrini, ricca di locali, negozi tipici e gallerie d’arte, che si affacciano sul Colosseo.
Descrizione immobile: 139 mq, palazzina d’epoca, piano primo, doppia esposizione solare, ingresso, salone, cucina, 2 camere da letto, 2 bagni, ripostiglio, 2 balconi.
Condizioni immobile: l’immobile non appariva in ottimo stato di conservazione, sembrava essere stato ristrutturato intorno agli anni 80 e presentava quindi la necessità di essere interamente ristrutturato.
valutazione delle potenzialità rilevate: è stato possibile riscontrare diverse potenzialità . ruolo importante in questa fase di valutazione ha giocato la struttura dell’immobile: attraverso un’accurata ricerca dei nostri tecnici abbiamo potuto appurare che l’immobile nasceva in origine come due unità immobiliari e che nel corso del tempo sono state accorpate in un’unica soluzione, anche se non ci è dato sapere esattamente quando questo sia avvenuto. secondo le normative vigenti, non è consentito il frazionamento di immobili nel centro storico di roma, a meno che questo non venga fatto per riportare l’immobile allo stato originario. l’opportunità del frazionamento non era ad ogni modo l’unica delle opportunità riscontrate nell’acquisto di questo immobile. presentava infatti rare caratteristiche come la presenza di due balconi e un affaccio su via dei serpenti con meravigliosa vista su colosseo.
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In questo caso la proprietà ha deciso di vendere per motivi personali ed incomprensioni coniugali. Aveva precedente tentato la vendita dell’immobile tramite il supporto di un’agenzia tradizionale, ma senza successo viste le condizioni dell’immobile che non si presentava sotto le sue migliori sembianze essendo stato per lungo tempo trascurato. Acquistiamolatuacasa.it ha rappresentato per i signori l’opportunità di vendere l’immobile con tempistiche notevolmente ridotte e in totale sicurezza; così da risolvere diverse problematiche e riacquistare la loro serenità . Stima dei costi di ristrutturazione: le condizioni in cui verteva l’immobile richiedevano una ristrutturazione completa: abbiamo quindi previsto di abbattere le poche tramezzature presenti poiché il resto era composto da mura portanti come d’altronde tutte le case in centro storico.
Costo stimato: € 90.000
Stima dei tempi di ristrutturazione: 80 giorni
Stima dei tempi di vendita: 90 giorni
Stima dei costi notarili e di trasferimento di proprietà : € 6.000
Stima di redditività calcolata prima dell’operazione: 20%
Data offerta d’acquisto: 30 Ottobre 2019
Prezzo d’acquisto pattuito e definitivo: € 590.000
Data Rogito: 19 Dicembre 2019
Reali costi sostenuti per la ristrutturazione: Insieme al team di esperti di Acquistiamolatuacasa.it abbiamo scelto di frazionare l’immobile in due unità abitative. I bilocali risultati dal frazionamento, (A) di 55mq e (B) di 84 mq, sono stati oggetto di una completa trasformazione e minuziosa ristrutturazione che ha permesso di valorizzarne gli spazi in modo accorto.
L’esperienza ormai acquisita in questo genere di operazioni insieme alla collaborazione dei nostri architetti, ci ha consentito di ottimizzare al meglio gli interni di ogni singola abitazione e di rispettare gli aspetti di più alto valore storico. Nell’appartamento A siamo intervenuti sulla disposizione degli ambienti, abbiamo scelto materiali pregiati quali parquet con posa ungherese, impiegato infissi in pvc doppio vetro con persiane blindate e avvolgibili con comando elettrico, gres porcellanato prima scelta nel bagno e scelto un’illuminazione a led nella zona giorno.
Nell’appartamento B in particolare, questi interventi hanno evidenziato il contrasto tra il nuovo e l’antico, come avvenuto per la pavimentazione dove il legno del parquet è stato accostato in contrasto con le originarie travi di legno del soffitto. Nella soluzione finale offerta da Acquistiamolatuacasa .it gli spazi sono stati stravolti in funzione di una migliore abitabilità per i futuri acquirenti di entrambi gli immobili. Siamo stati così in grado di garantire da un lato il rispetto delle tendenze di mercato, e dall’altro di preservare quei caratteri che costituiscono il patrimonio storico culturale degli immobili. Infine, il processo è stato perfezionato avvalendosi dell’home staging e di un servizio fotografico professionale, esaltando così le caratteristiche dell’immobile e affinare la percezione dei potenziali acquirenti.
OPERAZIONE-VIA DEI SERPENTI 157
Emblematici del metodo Acquistiamolatuacasa.it, questo
tipo di interventi hanno il fine ultimo di creare contesti
abitativi migliorati ed accattivanti, in linea con quelli che sono
gli attuali standard di design richiesti dai potenziali clienti.
Costo € 77.000
Reali tempi di ristrutturazione: 95 giorni
Reali tempi di vendita: 97 giorni
Reale prezzo di vendita: bilocale 55 mq € 380.000 e
bilocale 84 mq 450.000 €
Margine Operativo Lordo su singola operazione: utile
lordo € 163.000, 24,5% ROI
CONCLUSIONE DEL CASO STUDIO
Ciò che è possibile evincere dallo studio del caso in oggetto è che, a prescindere dalla evidente necessità di ristrutturare, l’immobile si presenta sin dall’inizio come un’ottima opportunità di investimento per Acquistiamolatuacasa.it. Dal momento in cui abbiamo preso contatto con il venditore ci sono bastati: - 24 ore per l’invio della nostra offerta; - 20 giorni per il sopralluogo del perito; -
Conseguenti 13 giorni per l’invio dell’offerta definitiva; - 50 giorni in aggiunta per giungere alla firma finale del rogito. In questo specifico caso, il reale tempo di vendita di Acquistiamolatuacasa.it è stato di 95 giorni, esclusi i tempi richiesti dalla ristrutturazione, che hanno comunque consentito di aumentare il ritorno economico di tale operazione portando al frazionamento dell’immobile. Ai fini di condurre un’analisi il più possibile accurata, va considerato che il reale tempo di vendita, nel caso studio in oggetto, non si riferisce ad un singolo immobile bensì a due diversi immobili. In relazione ai costi e ai ricavi, i dati emersi dallo studio descritto, ci indicano che a fronte di un costo di ristrutturazione previsto di 90.000 euro, Acquistiamo la tua casa ha frazionato l’immobile, è intervenuta sulla suddivisione degli spazi interni adattandoli alla nuova soluzione, si è assicurata che entrambi gli appartamenti avessero un balcone privato, il tutto ad un costo di 77.000 euro. L’intera operazione di ristrutturazione prevedeva anche la collaborazione con un architetto, il servizio di home staging e servizio fotografico professionale con un risparmio totale di 13.000 euro.
La presa in carico dell’immobile da parte di Acquistiamolatuacasa.it è avvenuto con un accordo di acquisto pattuito per 590.000 €.
Tenendo in considerazione i 6.000 € previsti dalle spese notarili, e i lavori di ristrutturazione apportati da Acquistiamolatuacasa.it per un ammontare di 77.000, OPERAZIONE-VIA DEI SERPENTI 157 l’investimento iniziale è risultato di 673.000 €. L’aver messo in atto i protocolli di miglioramento e sistemazione dell’immobile previsti da Acquistiamolatuacasa.it ci ha permesso di fissare il reale prezzo di vendita finale a 380.000 € per il bilocale di 55 mq, e 450.000 euro per il bilocale di 84 mq, producendo così un utile lordo di 163.000 € con un ritorno dell’investimento ROI del 24,5%.