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CASO STUDIO - OPERAZIONE VIA LIVIA DRUSILLA 53

Aggiornamento: 26 mag 2023


I dati e le cifre qui di seguito riportate fanno riferimento al caso studio di Via Livia Drusilla 53 a Roma, e hanno lo scopo di dimostrare in che modo i metodi e i protocolli messi a punto da Acquistiamolatuacasa.it siano la giusta formula di intervento al fine di offrire un eccellente servizio e, al contempo, produrre tangibili margini di guadagno.


Come in tutte le analisi fin qui condotte, lo studio ha la volontà di riportare ogni singola fase del processo di acquisizione, intervento e rivendita dell’immobile per dimostrare come questo consenta di ridurre significativamente i tempi di gestione dell’investimento, generando un considerevole ROI.


Tutti gli step delle procedure di gestione delle operazioni vengono riportati di seguito sotto forma numerica per dati specifici, e sotto forma testuale ed argomentata per dinamiche singolari proprie e differenti per ogni immobile, che determinano in alcuna misura la profittabilità dell’investimento.


Fonte di Provenienza Lead: Mercato libero

Data ricevimento lead: 03 Novembre 2021

Data invio prima valutazione immobiliare: 04 Novembre 2021

Data sopralluogo Perito: 08 Novembre 2021

Indirizzo Immobile: Via Livia Drusilla, 53

Zona: La zona nella quale si trova l’immobile oggetto dell’analisi, è una zona residenziale della capitale e che presenta una elevata densità di popolazione. Nello specifico, Via Livia Drusilla risulta strategicamente posizionata e comoda in quanto permette di poter raggiungere tutti i servizi di prima necessità anche senza dover utilizzare mezzi. Infatti, tutto è facilmente raggiungibile a piedi essendo a pochi passi dalla rinomata e servita Via Tuscolana.

La zona, ad ogni modo, risulta essere facilmente collegata con il resto della città e servita da metropolitana, con la fermata della metro A Lucio Sestio a soli 400 mt di distanza. Inoltre, la stessa zona dista solo 1.5 km circa dal G.R.A. La stessa zona mette a disposizione dei cittadini qualsiasi servizio utile per famiglie e persone. Per tutta l’area del quartiere, infatti, è possibile trovare qualsiasi tipo di attività commerciale, di cui alcune addirittura restano aperte di notte o fino ad ora tarda. Tutti questi servizi sono sicuramente dati anche dal fatto che Tuscolana più in generale è una delle zone più densamente popolate, nonché tra le più popolate d’Europa e, di conseguenza, anche una delle zone con uno dei più grandi flussi di compravendite immobiliari, con immobili di diverso tipo e dimensione.


Descrizione immobile: l’immobile qui preso in esame presenta, come nei precedenti casi delle specifiche caratteristiche le quali lo rendono un favorevole investimento tra cui: bilocale dalla metratura di 90 mq, luminosità data dall’altezza essendo l’immobile situato al quarto piano di sette con ascensore e servizio di portierato, all’interno di una palazzina privata in cortina.


All’interno l’immobile presenta un ingresso, salone, cucina abitabile, camera matrimoniale, bagno, balcone perimetrale e una cantina di pertinenza. Condizioni immobile: A fronte del primo sopralluogo e delle successive valutazioni con gli specialisti insieme ai quali portiamo avanti collaborazioni da lungo tempo, è possibile affermare che le condizioni di partenza che l’immobile presentava era quasi completamente allo stato originale fatta eccezione per le porte, gli infissi e il

bagno che erano stati rinnovati di recente.

Valutazione delle potenzialità rilevate: Sempre grazie alla stretta collaborazione di esperti Architetti, progettisti e Interior Designer che fanno parte della squadra di lavoro di Acquistiamolatuacasa.it è stato possibile rilevare specifiche potenzialità. Durante la prima fase di valutazione, tra gli aspetti che in particolar modo hanno inciso nella decisione di procedere con l’operazione immobiliare di Via Livia Drusilla sicuramente i risultati delle ricerche di mercato: i dati confermavano infatti come la zona fosse caratterizzata da altissima richiesta presente sul mercato dell’area in esame, giustificata dai numerosi servizi primari presenti. Come se non fosse abbastanza, l’immobile si trova collocato in una delle palazzine più signorili del quartiere, essendo in cortina e con servizio di portierato, caratteristiche che in una zona popolare e densamente popolate come questa sono difficili da trovare. Dopo un attento studio tecnico, inoltre, è stato possibile rilevare un’ulteriore potenzialità ovvero quella di trasformare un semplice bilocale in un trilocale, facendo così esplodere il potenziale di questo immobile, aumentandone il valore commerciale e l’interesse dei potenziali acquirenti. Per quanto riguarda la proprietà coincideva con una coppia di anziani che aveva deciso di donare l’immobile alla figlia mantenendone però l’usufrutto. Trascorsi diversi anni, il figlio della proprietaria manifesta l’esigenza di comprare una casa, essendo in procinto di sposarsi, senza però avere la disponibilità economica necessaria per procedere con l’acquisto. Per questo, una volta deceduti i genitori e ottenuta la piena proprietà, la donna decide di vendere l’immobile ad Acquistiamolatuacasa.it in modo tale da ottenere la necessaria liquidità per il figlio in tempi brevi.


Stima dei costi di ristrutturazione: Tenendo presente come lo stato dell’immobile fosse discreto, Acquistiamolatuacasa.it e la sua squadra di specialisti non ha ritenuto opportuno intervenire con una valorizzazione e trasformazione dell’appartamento, così da renderlo, allo stesso tempo, moderno ed accogliente per un costo stimato di € 14.500

Stima dei tempi di ristrutturazione: 30 giorni

Stima dei tempi di vendita: 90 giorni

Stima dei costi notarili e di trasferimento proprietà:€ 15.650

Stima di redditività calcolata prima dell’operazione: Lordo € 70.184 - ROI: 35%

Data offerta d’acquisto: 11 Novembre 2021

Prezzo d’acquisto pattuito e definitivo: € 165.000

Data Rogito: 23 Dicembre 2021

Reali costi sostenuti per la ristrutturazione: Viste e considerate le discrete condizioni di partenza dell’immobile e fatte le dovute analisi si è semplicemente proseguito nell’apportare modifiche strutturali e di design per renderlo più vivibile ed appetibile agli occhi dei potenziali acquirenti. Per questo sono state demolite e ricostruite due pareti all’interno della casa col fine di trasformare il bilocale in un trilocale, e l’aggiunta di una zona lavanderia con funzione anche di ripostiglio.


Da un punto di vista più tecnico si è intervenuti rifacendo completamente l’impianto elettrico, la sovrapposizione dei pavimenti, la tinteggiatura dell’intera casa e la posa del

nuovo zoccolino. Tutti questi interventi hanno permesso di valorizzare i punti di forza dell’immobile, di migliorarne le prestazioni energetiche e di conseguenza migliorare l’impatto

finale che l’immobile avrebbe avuto su potenziali acquirenti, e sul valore percepito che questi gli avrebbero inconsciamente assegnato. In conclusione, è stato applicato il servizio di Home

Staging e servizio fotografico professionale per fare in modo che l’immobile potesse quanto più incontrare i gusti dei futuri acquirenti e mostrare il potenziale impiego degli spazi, raggiungendo un effettivo costo di rifacimento di € 19.166


Reali tempi di ristrutturazione: 27 giorni

Reali tempi di vendita: 98 giorni

Reale prezzo di rivendita: € 270.000

Margine Operativo lordo su singola operazione: Utile lordo € 70.184 – ROI 35%

CONCLUSIONE CASO STUDIO


A questo punto dello studio è possibile constatare come la posizione dell’immobile, le caratteristiche strutturali e la necessità di vendere in tempi brevi della proprietà si prestano sicuramente come condizioni di partenza favorevoli per Acquistiamolatuacasa.it al fine di intraprendere la trattativa.


Tutti i successivi interventi messi in atto da Acquistiamolatuacasa.it e dai suoi esperti professionisti hanno fatto sì che si potessero considerevolmente ridurre i tempi di vendita, aumentare il valore dell’immobile agli occhi degli acquirenti e generare quindi un maggiore ritorno sull’investimento.


A questo proposito, infatti, come nei precedenti casi e come previsto dal metodo Acquistiamolatuacasa.it, si è proceduto con l’attività di Home Staging per fare in modo che l’impressione degli acquirenti non fosse semplicemente migliorata, ma che l’immobile potesse essere esattamente quello che, potenzialmente, essi cercavano.


Il risultato dell’applicazione di tali procedure e metodo è manifesto in quelli che sono i dati emersi una volta conclusa l’operazione immobiliare:

• L’avvalersi di una collaborazione fissa con esperti architetti, ingegneri e designer ha permesso di mantenere elevata la qualità e ridurre le tempistiche di intervento, dai tempi di ristrutturazione stimati di 30 giorni, ai tempi di ristrutturazione effettivamente impiegati di 27.

• Ancora più importante, in termini di valore, il dato riguardante il prezzo dell’immobile che, inizialmente, è stato acquisito per € 165.000 e reimmesso nel mercato ad un prezzo di rivendita di € 270.000.


In questo senso, è evidente come l’impiego dei protocolli di ristrutturazione, miglioramento e presentazione messi in atto da Acquistiamolatuacasa.it consentano di fissare il reale prezzo di vendita in una fascia nettamente superiore a quella di acquisto, generando così, in questo caso studio specifico, un margine operativo lordo di € 70.184 con un ROI del 35%.



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