Caso Studio - OPERAZIONE VIA ONOFRIA PELLICCERI



I dati qui di seguito riportati, relativi al caso studio di Via Onofria Pellicceri risultano particolarmente esemplificativi di come i metodi e i protocolli messi a punto da Acquistiamolatuacasa.it siano la soluzione perfetta per avere un costante equilibrio tra il servizio offerto agli utenti e le rendite generate per i nostri investitori.

Come nelle precedenti analisi, il caso studio ha la volontà di mettere in luce come ogni fase del processo proprio di Acquistiamolatuacasa.it sia propedeutico alla gestione di operazioni immobiliari di investimento sicure e che generino un importante ROI.

Ogni aspetto e dato viene riportato dal caso studio, dalla provenienza del Lead, caratteristiche di partenza dell’immobile, passando per gli interventi fatti, fino a giungere alla valutazione dei costi sostenuti e il margine generato dagli investimenti all’interno di un’analisi dettagliata che testimoni la funzionalità e la remuneratività delle operazioni immobiliari da Acquistiamolatuacasa.it condotte.

Fonte di Provenienza Lead: Lead generation

Data ricevimento lead: 19 dicembre 2021

Data invio prima valutazione immobiliare: 20 dicembre 2021

Data sopralluogo Perito: 03 gennaio 2022

Indirizzo Immobile: Via Onofria Pellicceri 5

Zona: L’area nella quale si trova situato l’immobile di Via Onofria Pellicceri è una zona urbanistica di Roma, la quale presenta un posizionamento strategico che funge da cerniera tra la capitale e la zona dei Castelli Romani.

La caratteristica distanza di soli pochi minuti dalla stazione di Ciampino rende la zona di riferimento residenziale ed appartata rispetto al trambusto e al caos cittadino, al quale resta comunque perfettamente collegata grazie a facili spostamenti con mezzi pubblici e privati.

Anche per questi motivi e comodità, Ciampino è oggi uno dei comuni con la più alta densità abitativa d'Italia, fattore questo, il quale fa sì che gli investimenti

immobiliari in questa zona siano in costante crescita affinché l’offerta possa

soddisfare la domanda, che ha registrato aumenti esponenziali.

Descrizione immobile: L’immobile preso in analisi dal suddetto caso studio presenta caratteristiche di partenza particolarmente favorevoli e che si prestano ad interventi di ristrutturazione singolari come la risuddivisione degli spazi permessa dall’ampia metratura di 188 mq.

Da un punto di vista logistico l’immobile è situato al primo piano di una piccola palazzina a cortina di soli tre piani. La metratura di 188 mq si estende per l’intero primo piano dello stabile, e presenta relativi tre posti auto di proprietà. Altra caratteristica quest’ultima, che si presta a favore della eventuale nuova suddivisione degli spazi che avremo modo di argomentare di seguito.

Condizioni immobile: Per quanto concerne lo stato di partenza e le condizioni sulle quali Acquistiamolatuacasa.it si trova ad intervenire entrambi sembrano essere

ottimali. L’immobile, infatti, si presenta complessivamente in buono stato, visto e considerato che la costruzione dello stabile è stata ultimata nel 1997 e che l’immobile, da quel momento, non è mai stato abitato.

Valutazione delle potenzialità rilevate: come precedentemente anticipato la prima e più importante potenzialità di intervento individuata ai fini della ottimale riuscita dell’investimento è l’ampia metratura dell’immobile che ha permesso, successivamente ad una serie di studi tecnici e progetti di ricavare, attraverso un frazionamento, tre distinte unità immobiliari.

Volendo essere più precisi, dalla progettazione architettonica e dal conseguente intervento strutturale è stato possibile realizzare una perfetta suddivisione degli ambienti che ha permesso di ottenere: un piccolo bilocale di 44 mq e due trilocali di rispettivamente 70 e 73 mq. L’intera operazione di frazionamento è stata di facile realizzazione e agevolata dal fatto che il progetto originale nascesse come già predisposto alla realizzazione di tre unità immobiliari.

Ma la dinamica di investimento di Acquistiamolatuacasa.it non dipende semplicemente dalle caratteristiche o della localizzazione dell’immobile in questione, bensì passa anche per le specifiche esigenze degli utenti che a noi si rivolgono.

In questo caso, la proprietà coincide con una donna sola, la quale ha scelto di procedere con la vendita dell’immobile in questione nonostante ci fosse un forte legame affettivo, essendo quest’ultimo un dono del padre per le nozze della figlia.

Oltre al valore affettivo dell’appartamento, la storia che caratterizza questa operazione immobiliare risulta essere particolare fin dal momento della costruzione. Infatti, gli allora proprietari di questo lotto di terreno (sul quale sorge oggi l’immobile) decisero di fare una permuta con una società di costruzioni, la quale in cambio avrebbe dato loro tre appartamenti. I proprietari però, in corso d’opera, decisero di non procedere con la realizzazione di tre unità immobiliari come previsto dal progetto, ma di renderlo un unico immobile da donare alla figlia in vista delle imminenti nozze.

Purtroppo, però, a causa di uno spiacevole cambio di programma, le

nozze non ebbero mai luogo e l’immobile finì con il rimanere inabitato per i

successivi 22 anni fino al momento in, dopo la morte di entrambi i genitori, la

proprietà decide di seguitare con la vendita dell’inutilizzato immobile; in

modo tale da impiegare il ricavato per ristrutturare la sua abitazione

principale, una villa indipendente situata nello stesso comune di appartenenza.

Stima dei costi di ristrutturazione: Escluse le condizioni di abbandono già riportate, l’immobile presentava sostanzialmente un discreto stato interno che ha permesso di procedere direttamente agli interventi di frazionamento da cui si sarebbero ricavate tre distinte unità immobiliari per un Costo stimato di € 45.7000

Stima dei tempi di ristrutturazione: 70 giorni

Stima dei tempi di vendita: 100 giorni

Stima dei costi notarili e di trasferimento proprietà: € 22.500

Stima di redditività calcolata prima dell'operazione: 35%

Data offerta d’acquisto: 10 gennaio 2022

Prezzo d'acquisto pattuito e definitivo: € 240.000

Data Rogito: 17 febbraio 2022

Reali costi sostenuti per la ristrutturazione: A seguito di attente valutazioni con il team di architetti e professionisti di Acquistiamolatuacasa.it gli interventi hanno visto il frazionamento dell’immobile in tre unità abitative. Contestualmente i tecnici di riferimento hanno proceduto nel migliorare e riadattare l’impianto idraulico, sul rifacimento dell’impianto elettrico, la sovrapposizione di una parte della pavimentazione, tinteggiatura dell’intera casa, tinteggiatura porte interne, posa del nuovo zoccolino, divisione con strutture in ferro dei 3 balconi.

In aggiunta, sempre secondo protocollo di valorizzazione previsto da Acquistiamolatuacasa.it, è stato applicato all’immobile il servizio di Home Staging e il finale servizio fotografico per la conseguente sponsorizzazione della vendita.

Per un costo totale complessivo realmente sostenuto, riguardante tutti gli interventi sopra indicati, di € 39.500.

Reali tempi di ristrutturazione: 55 giorni

Reali tempi di vendita: 32 giorni

Reale prezzo di rivendita: 505.000

Margine Operativo lordo su singola operazione: utile lordo € 203.000, Roi 67%


CONCLUSIONE DEL CASO STUDIO

Quello che chiaramente si evince da questo caso studio è l’importante capacità di Acquistiamolatuacasa.it di scegliere operazioni immobiliari particolarmente funzionali a generare un notevole margine di guadagno sull’investimento di partenza.

Nel particolare caso di Via Onofria Pellicceri, addirittura uno dei tre immobili risultanti dal frazionamento, è stato venduto in piena fase progettuale e quindi mentre la ristrutturazione era ancora in corso.


Questo a dimostrazione di come, la riuscita di un investimento dipenda si dall’immobile stesso, dalla ristrutturazione e dall’home staging ma anche dalla zona di riferito e quindi da tutte quelle analisi preliminari che vengono fatte per individuare le zone più redditizie su cui investire.

D’altro canto, la possibilità di frazionare il singolo immobile in tre distinte unità abitative ha influito significativamente in quelli che sono stati i reali ritorni sull’investimento.

In particolare, se a questo si escludono le spese di ristrutturazione e i costi previsti per il trasferimento della proprietà, il prezzo pattuito e definitivo di acquisto è stato di € 240.000 a fronte di un reale prezzo di vendita finale di € 505.000 generati dalla vendita di tutti e tre gli appartamenti.


In tal senso, il margine operativo lordo sulla singola operazione risulta essere il 67% con una specifica cifra di utile lordo di € 203.000.


Un risultato ottimo se si considera che nella gestione della compravendita sono stati impiegati:

- 24 ore per l’invio di una prima valutazione online;

- 15 giorni per il primo sopralluogo (tempistica, questa, dovuta al fatto che vi fossero le festività Natalizie e il Capodanno);

- Poco più di 20 giorni per la prima offerta d’acquisto;

- Giungendo alla firma del rogito solo dopo un mese;

- 55 giorni per l’intera ristrutturazione e frazionamento dell’immobile;

- Solo 32 giorni per rivendere tutti e tre gli immobili.


Un risultato che garantisce il miglior servizio di Instant Buying nel mercato immobiliare romano, producendo ottimi risultati in termini di ritorno sull’investimento.



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