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CASO STUDIO - OPERAZIONE PIAZZA DON BOSCO 5

Aggiornamento: 13 mar 2023



L’operazione immobiliare che viene di seguito approfondita fa riferimento ad un immobile acquisito, ristrutturato e rivenduto nella zona di Don Bosco, a Roma.

Nel seguente approfondimento verrà portata avanti la descrizione e l’analisi di tutte le fasi proprie del processo di valutazione, acquisto, ristrutturazione e vendita istituiti da Acquistiamolatuacasa.it, al fine di poter stilare una precisa e attendibile analisi di quelli che sono i dati iniziali, le modifiche strutturali apportate e il conseguente ritorno sull’investimento (ROI).

L’inserimento e la valutazione di tutti i dati che seguono, sono il risultato delle procedure e dei formulari appositamente sviluppati per poter studiare, conoscere e meglio scegliere un investimento, al fine di migliorarne continuamente i margini di guadagno.

Qui, a seguire, l’analisi dato per dato.

Fonte di Provenienza Lead: Rete Contatti

Data ricevimento lead: 16 gennaio 2022

Data invio prima valutazione immobiliare: 17 gennaio 2022

Data sopralluogo Perito: 19 gennaio 2022

Indirizzo Immobile: Piazza San Giovanni Bosco 5

Zona: La zona all’interno della quale è inserito l’immobile in oggetto è Don Bosco. Un quartiere caratterizzato da una forte identità e che prende il nome dall'omonima Basilica di San Bosco, edificata per il quartiere tra il 1952 ed il 1964.

Al momento la sola area di Don Bosco conta all’incirca 52.000 abitanti i quali rappresentano un bacino di abitanti con target di clientela medio dove la densità di popolazione risulta essere particolarmente elevata e suddivisa in super condomini da 7-8 piani.

Inserito in prossimità dell’energica e pulsante via Tuscolana, il Quartiere Don Bosco dista solo 300 metri da questa via che è tra le aree più vive e servite della capitale, di frequente scelta proprio perché ricca di numerosi servizi quali scuole, negozi e catene commerciali di ogni tipo, collegata dalla metro A, linee bus etc.etc.

Per tutta questa serie di motivi, a seguito di valutazioni e confronti, la zona di Don Bosco è risultata in modo evidente un luogo invitante per chiunque abbia intenzione di effettuare investimenti immobiliari e/o abbia semplicemente bisogno di acquistare un immobile in un contesto particolarmente servito per viverci e possibilmente ben collegato per raggiungere luoghi di interesse, la posizione di lavoro o ancora le scuole.

Descrizione immobile: l’immobile in questione presenta caratteristiche assolutamente vantaggiose ai fini della buona riuscita dell’investimento, tra queste la quadratura di 84 mq circa per l’immobile il quale, situato al settimo piano di 8, si presenta suddiviso secondo questa disposizione di locali: ingresso, salone, 2 camere da letto, cucina abitabile, 1 bagno e 3 balconi.

Lo stabile condominiale all’interno del quale l’immobile è inserito si compone di 5 scale con circa 24 unità private per scala e servizio di portierato. Da un punto di vista strutturale lo stabile coincide con una costruzione proveniente dalla dismissione di un ex ente, il quale si presenta come edificato durante gli anni Sessanta.

L’immobile invece, risulta essere stato ristrutturato nell’anno 2016 e presenta quindi delle ottime condizioni interne. Inoltre, ad accrescere le motivazioni per cui questo potrebbe rivelarsi un ottimo investimento il fatto che il condominio si sia recentemente espresso deliberando la totale ristrutturazione dell’edificio.

Condizioni immobile: Per quanto concerne le specifiche condizioni di partenza dell’immobile al momento del sopralluogo e dell’acquisto, quest’ultimo si presenta come interamente ristrutturato nell’anno 2016 e di conseguenza in buone condizioni.

Valutazione delle potenzialità rilevate: Considerati gli aspetti fino a qui riportati, tra cui la recente ristrutturazione effettuata sull’immobile nell’anno 2016 (considerando che la recente delibera dell’intero stabile spetta come per legge alla parte venditrice e in questo caso ne abbiamo usufruito noi nella rivendita dell’immobile) il team di Acquistiamolatuacasa.it sceglie, in accordo con il team di architetti ed Interior Designer, di procedere secondo una valorizzazione estetica dell’appartamento.

Per questo, a seguito di confronti e valutazioni e grazie alla progettazione degli Interior Designer si è proseguito nel pianificare una valorizzazione immobiliare che avesse come obiettivo quello di mostrare il reale potenziale dell’immobile.

La proprietà interessata alla vendita dell’immobile è rappresentata da una sola persona che si trova in critiche condizioni economiche. Infatti, come spesso capita in Acquistiamolatuacasa.it il motivo per cui la proprietà contatta un instant buyer come Acquistiamolatuacasa.it e con i nostri procedimenti di acquisto è perché ha bisogno di vendere in tempi davvero ridotti. Anche in questo caso studio specifico, l’operato di Acquistiamolatuacasa.it si distingue per le tempistiche con le quali si concretizza il processo di acquisto e l’erogazione della liquidità.

In questo caso specifico la proprietà ha la necessità di vendere l’immobile nell’immediato, quanto più velocemente possibile poiché, diversamente, in data 22 febbraio 2022 l’immobile sarebbe stato pubblicato all’asta.

Infatti, al momento della vendita sull’immobile in questione gravano un’ipoteca della banca, un decreto ingiuntivo del condominio e un ulteriore decreto ingiuntivo di un privato.

Stima dei costi di ristrutturazione: Tenendo presente che l’immobile in questione risultava essere stato interamente ristrutturato di recente, il team di Acquistiamolatuacasa.it ha scelto di procedere con interventi di valorizzazione estetica con il fine ultimo di metterne in risalto il potenziale per un totale di Costi stimati di € 12.0000


Stima dei tempi di ristrutturazione: 30 giorni

Stima dei tempi di vendita: 90 giorni

Stima dei costi notarili e di trasferimento proprietà: € 17.000

Stima di redditività calcolata prima dell'operazione: 23%

Data offerta d’acquisto: 21 gennaio 2022

Prezzo d'acquisto pattuito e definitivo: € 170.000

Data Rogito: 21 febbraio 2022

Reali costi sostenuti per la ristrutturazione: Considerato il buono stato di partenza dell’immobile le principali opere di ristrutturazione messe in atto hanno riguardato la chiusura di una porta che aveva accesso alla cucina e che, di fatto, separava questo ambiente dal resto della zona giorno; la creazione di una conseguente apertura in modo da rendere la zona living un unico ambiente. In aggiunta, si è proceduto nella sovrapposizione dei pavimenti, tinteggiatura dell’intera casa, posa delle porte interne, del nuovo zoccolino. Tutti i lavori di riqualificazione fin qui riportati sono stati ulteriormente esaltati ed enfatizzati dal professionale lavoro di Home Staging e dal conseguente servizio fotografico, al fine di poter presentare in modo quanto più reale le potenzialità dell’immobile e la vivibilità degli spazi.

Tutti interventi sostenuti ad un Costo di € 11.000

Reali tempi di ristrutturazione: 25 giorni

Reali tempi di vendita: 41 giorni

Reale prezzo di rivendita: € 259.000

Margine Operativo lordo su singola operazione: utile lordo € 61.000, Roi 31%

CONCLUSIONE DEL CASO STUDIO

Anche nel caso dell’operazione immobiliare in questione di Don bosco, risulta evidente come gli investimenti immobiliare di Acquistiamolatuacasa.it si dimostrino significativamente remunerativi per chi sceglie di investirvi, senza esporsi a spiacevoli dinamiche di eccessiva svalutazione immobiliare a priori. Questo è possibile grazie a specifiche valutazioni, studi di mercato e previsionali i quali risultano dalla costante ricerca e dall’impiego di tecnologie che consentono di monitorare costantemente le variazioni di mercato.

Nello specifico, è lo stesso caso studio a dimostrare come la diretta e continuata collaborazione con professionisti del settore riguardante l’architettura, progettazione, ristrutturazione e Interior Design consentano di ridurre significativamente i tempi e al contempo i prezzi stimati, mantenendo elevata la qualità dei materiali impiegati e degli interventi apportati. I tempi di ristrutturazione per esempio si riducono dai 30 giorni stimati, ai 25 effettivamente impiegati; stessa cosa con i tempi di vendita dell’immobile che passano dai 90 giorni stimati ai 41 giorni effettivamente intercorsi.

Secondo i dati riportati fin qui, infatti, i tempi intercorsi tra il ricevimento del Lead, il sopralluogo di un nostro perito e la prima offerta di acquisto si dimostrano considerevolmente celeri; basi considerare che tra il ricevimento del Lead e la prima offerta d’acquisto non passano più di 7 giorni.

Sono questo genere di numeri che confermano la qualità e l’efficienza del servizio offerto da Acquistiamolatuacasa.it, in veste di instant buyer, nel mercato immobiliare romano.

D’altro canto, sono i numeri finali riguardanti l’investimento sostenuto e il guadagno lordo generato che mostrano la reale remuneratività delle operazioni immobiliari gestite da Acquistiamolatuacasa.it. In questo caso specifico, nell’operazione di Don Bosco il prezzo di acquisto pattuito e definitivo era di € 170.000, se escludiamo le spese di ristrutturazione e i costi notarili, il quale è stato seguito da un effettivo prezzo di rivendita di € 259.000, generando quindi un margine operativo lordo su singola operazione di € 61.000 e quindi del 31% sul totale dell’investimento.

Tutto ciò ad avvalorare come i sistemi di acquisto, valorizzazione e rivendita messi a punto da Acquistiamolatuacasa.it siano la giusta metodologia da applicare alle operazioni immobiliari per ottenere un importante incremento sul margine operativo lordo di ogni operazione.



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